Ganho de Capital: Alienação condicionada à aprovação de financiamento

1) Pergunta:

Como proceder quando a alienação do imóvel fica condicionada à aprovação de financiamento por uma instituição financeira, com recursos fornecidos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH)?

2) Resposta:

Esta hipótese configura modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva, ou seja, o fato gerador da obrigação tributária (alienação) somente ocorre com o implemento da condição, isto é, com a aprovação do financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a celebração do contrato definitivo de compra e venda, concretizando a transmissão dos direitos sobre o imóvel (PMF nº 80, de 1979, item 7).

Como exemplo, suponha-se que a operação sob essa condição foi acordada em 20/10/2022, sendo o financiamento liberado e o contrato celebrado em 28/03/2023. Assim, somente na data do implemento da condição (28/03/2023), considera-se consumada a transmissão do imóvel, com todos os efeitos fiscais dela decorrentes.

Na hipótese de ter havido qualquer pagamento inicial em 20/10/2022 (como o sinal para garantia do negócio), o alienante e o adquirente devem registrar esse fato em suas declarações de bens, historiando a operação efetuada e o valor pago ou recebido, a fim de evitar a ocorrência de variação patrimonial não justificada no período correspondente. Contudo, para fins de apuração de ganho de capital pelo alienante, considera-se como data de alienação 28/03/2023 e como valor de alienação, o preço efetivo de venda acordado também nessa data, incluído aí o sinal recebido.

Como custo de aquisição, o adquirente deve considerar o total dos valores pagos até março de 2023, incluindo o sinal registrado na declaração de bens (ou valor correspondente), as prestações pagas a cada ano-calendário, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento (não se aplica à hipótese de multa por atraso de pagamento), bem como as despesas permitidas pela legislação do imposto como integrantes daquele custo (tais como: construção, ampliação, reforma etc).

Outro exemplo bastante comum de modalidade de ato jurídico sob condição suspensiva é no caso de o proprietário contratar a alienação da casa onde reside, mas que a transmissão só seria efetivada depois que ele se mudasse para outro imóvel. Assim, somente após a desocupação do imóvel e celebração do contrato de compra e venda ocorreria o implemento da condição, gerando os efeitos fiscais referidos.

Para o novo comprador do imóvel, considera-se data de aquisição 28/03/2023 e o custo de aquisição os valores efetivamente pagos para efeito de registro da aquisição na Declaração de Ajuste Anual (DAA).