1) Introdução:

Através da Medida Provisória nº 656/2014, convertida na Lei nº 13.097/2015, o Governo Federal criou uma nova modalidade de título privado visando a captação de recursos de longo prazo pelas instituições financeiras e como fonte alternativa de recursos para a expansão do financiamento imobiliário, setor de grande importância para a economia brasileira. Estamos nos referindo da Letra Imobiliária Garantida (LIG), o qual foi inspirado nos covered bonds, títulos com ampla utilização nos mercados internacionais, constituindo-se em um instrumento de dívida para o emissor, garantido por uma carteira de créditos imobiliários que servem de lastro de garantia para estas emissões.

A Letra Imobiliária Garantida (LIG) é uma ótima alternativa para investidores que procuram opções de renda fixa, de baixo risco, para diversificar sua carteira de investimentos. Esse tipo de título possui características próprias, como dupla garantia, pois além de oferecer a garantia do próprio ativo, o imóvel que está sendo financiado com esses recursos também serve como tal. Porém, apesar de apresentar duas proteções, a LIG não tem a cobertura do Fundo Garantidor de Crédito (FGC) e é um título de longo prazo.

Esse título ainda traz uma proteção extra, trata-se da proteção do banco emissor. Caso o contratante do financiamento não possa arcar com as parcelas, o investidor contará com a cobertura da instituição financeira para reaver o valor.

A Letra Imobiliária Garantida (LIG), além de isento de Imposto de Renda para investidores locais e estrangeiros, traz novidades em relação aos demais instrumentos de captação do mercado. A LIG carrega uma possível rentabilidade atrelada à variação cambial e é o único título de captação bancária não antecipado automaticamente no caso de quebra da instituição emissora. Se isso acontecer, a carteira de ativos suprirá os pagamentos devidos aos investidores e o agente fiduciário assumirá a administração do título e da carteira.

Ao longo da vida de uma Letra Imobiliária Garantida (LIG), este mesmo agente fiduciário zela pelo interesse dos investidores, monitorando as condições do título e da carteira de ativos.

De acordo com o Governo Federal, o título ora analisado é uma nova forma de complementar as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), ressaltando, ainda, que o novo papel tem vantagens em relação à LCI, pois tem mais garantias e está dentro dos padrões internacionais, o que permite que a poupança estrangeira passe a financiar a aquisição de imóveis no Brasil.

Como mencionado acima, e com o intuito de atrair maior número de investidores e desenvolver o mercado de capitais de longo prazo, os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos titulares da Letra Imobiliária Garantida (LIG) são isentos do Imposto de Renda, quando pagos, creditados, entregues ou remetidos a beneficiário residente ou domiciliado no exterior ou quando pagos a pessoa física residente.

De todo o exposto, vemos que a Letra Imobiliária Garantida (LIG) é um título de grande relevância para o mercado imobiliário brasileiro, o qual possui vantagens tributárias que não podem deixar de serem citadas e analisadas... Assim, decidimos escrever o presente Roteiro de Procedimentos para apresentar as questões tributárias decorrentes dos rendimentos e ganhos de capital gerados nos investimentos em Letra Imobiliária Garantida (LIG).

2) Conceito legal:

A Letra Imobiliária Garantida (LIG) é título de crédito nominativo, transferível e de livre negociação, garantido por Carteira de Ativos submetida ao regime fiduciário disciplinado na forma da Lei nº 13.097/2015. A instituição emissora responde pelo adimplemento de todas as obrigações decorrentes da LIG, independentemente da suficiência da Carteira de Ativos.

A Letra Imobiliária Garantida (LIG) consiste em promessa de pagamento em dinheiro e será emitida por instituições financeiras, exclusivamente sob a forma escritural, mediante registro em depositário central autorizado pelo Banco Central do Brasil (Bacen), com as seguintes características:

1. a denominação "Letra Imobiliária Garantida";
2. o nome da instituição financeira emitente;
3. o nome do titular;
4. o número de ordem, o local e a data de emissão;
5. o valor nominal;
6. a data de vencimento;
7. a taxa de juros, fixa ou flutuante, admitida a capitalização;
8. outras formas de remuneração, quando houver, inclusive baseadas em índices ou taxas de conhecimento público;
9. a cláusula de correção pela variação cambial, quando houver;
10. a forma, a periodicidade e o local de pagamento;
11. a identificação da Carteira de Ativos;
12. a identificação e o valor dos créditos imobiliários e demais ativos que integram a Carteira de Ativos;
13. a instituição do regime fiduciário sobre a Carteira de Ativos, nos termos da Lei nº 13.097/2015;
14. a identificação do agente fiduciário, indicando suas obrigações, responsabilidades e remuneração, bem como as hipóteses, condições e forma de sua destituição ou substituição e as demais condições de sua atuação; e
15. a descrição da garantia real ou fidejussória, quando houver.

2.1) Natureza de título executivo extrajudicial:

A Letra Imobiliária Garantida (LIG) é título executivo extrajudicial e pode:

1. ser executada, independentemente de protesto, com base em certidão de inteiro teor emitida pelo depositário central;
2. gerar valor de resgate inferior ao valor de sua emissão, em função de seus critérios de remuneração; e
3. ser atualizada mensalmente por índice de preços, desde que emitida com prazo mínimo de 36 (trinta e seis) meses.

É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados desde a emissão, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido na letra "c", da LIG emitida com previsão de atualização mensal por índice de preços.

2.2) Composição da LIG:

A Carteira de Ativos pode ser integrada pelos seguintes ativos:

1. créditos imobiliários;
2. títulos de emissão do Tesouro Nacional;
3. instrumentos derivativos contratados por meio de contraparte central garantidora; e
4. instrumentos derivativos; e
5. outros ativos que venham a ser autorizados pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).

Os ativos que integram a Carteira de Ativos não podem estar sujeitos a qualquer tipo de ônus, exceto aqueles relacionados à garantia dos direitos dos titulares das Letra Imobiliária Garantida (LIG).

Compete ao Conselho Monetário Nacional (CMN) estabelecer as modalidades de operação de crédito admitidas como créditos imobiliários para os efeitos da Lei nº 13.097/2015.

O crédito imobiliário somente pode integrar a Carteira de Ativos se:

1. garantido por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel; ou
2. a incorporação imobiliária objeto da operação de crédito estiver submetida ao regime de afetação a que se refere o artigo 31-A da Lei nº 4.591/1964.

3) Tratamento tributário:

Conforme já mencionado na introdução do presente Roteiro de Procedimentos, estão isentos de Imposto de Renda os rendimentos e ganhos de capital produzidos pela Letra Imobiliária Garantida (LIG) quando o beneficiário for:

1. pessoa física residente no país; ou
2. residente ou domiciliado no exterior, exceto em país com tributação favorecida a que se refere o artigo 24 da Lei nº 9.430/1996, que realizar operações financeiras no País de acordo com as normas e condições estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).

No caso de residente ou domiciliado em país com tributação favorecida a que se refere o artigo 24 da Lei nº 9.430/1996, aplicar-se-á a alíquota de 15% (quinze por cento).